A zártkerti ingatlanok művelésből történtő kivonásának új szabályai

Az olyan zártkerti ingatlan értékesítése, amelynek van AK (aranykorona értéke ) és szántó, gyep, kert, gyümölcsös stb. művelési ágban van nyilvántartja, hatósági jóváhagyáshoz kötött, mert ilyen esetben a földforgalmi törvény rendelkezései vonatkoznak rá. A vevőknek ezért hosszabb ügyintézési idővel kell számolniuk, mert a hatósági jóváhagyás folyamata 4 – 4,5 hónapot is igénybe vehet.

Egy 2025-ben elfogadott törvény módosítás lehetővé tette, hogy a települési önkormányzat helyi rendelettel  szabályozhatja, hogy a település mely területein engedélyezi a zártkerti ingatlanok művelésből való kivonását.
Önkormányzati rendelet megléte esetén a  zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól, hogy az ingatlan megnevezését „művelés alól kivett terület” megnevezésre módosítsák, ezzel megszüntetve a mezőgazdasági besorolás jellegét.

Ezt a változás nem csak a teljes ingatlanra, hanem akár annak egy meghatározott részére is lehet kérelmezni (pl. ha a telek egy részét továbbra is művelésben tartanánk), bár ez utóbbi esetben telekalakítás (megosztás) válik szükségessé.

A jogszabály kimondja, hogy  a zártkerti ingatlan ily módon történő kivonása nem minősül a termőföld más célú hasznosításának, ezért nem kell földvédelmi eljárást lefolytatni és díjat fizetni. ( korábban egy ilyen eljárás díja esetenként több százezer forint is lehetett, ha egyáltalán engedélyezte a hatóság.)

A zártkerti művelés alóli kivonás előnyei:

Ha a telek “kivett” besorolást kap, kikerül a termőföld kategóriából, ezért már nem vonatkozik rá a mezőgazdasági földek adásvételét szabályozó Földforgalmi törvény sem, amely megnehezítette az ilyen ingatlanok eladását és hasznosítását.

Egy zártkerti művelés alól kivett zártkerti telek értéke jellemzően magasabb, mint ha termőföld maradna. A kivett telek beépíthetőségi feltétele is kedvezőbb lehet és a piaci értéke jelentősen meghaladhatja az ugyanott fekvő, de művelés alattiként nyilvántartott ingatlanét. Emellett könnyebben is eladható, hiszen hitelképesebb és nincs szükség speciális engedélyezésre az adásvételhez.

A művelés alóli kivonás folyamata:

Ha az önkormányzat rendelete alapján lehetőség van a tulajdonos zártkerti ingatlanának művelésből való kivonására,

•  meg kell bíznia egy földmérőt, mivel   művelési ág változás történik, és ehhez  földmérő által készített művelési ág változási vázrajzot kell készíttetni.
• Csak a vázrajzzal együtt lehet  a tulajdonos által kitöltött, és aláírt földhivatali adatváltozási kérelmet  az  illetékes járási földhivatali osztályhoz benyújtani.  
  

Fontos, hogy

– Ha van a telken felépítmény, amely az ingatlan-nyilvántartásban már szerepel (pl. gazdasági épületként), akkor az új megnevezés kiegészül az épület fő rendeltetésével. Például: „zártkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület”

DE lényeges tudnivaló, hogy a földhivatali bejegyzés nem jelenti új épület automatikus feltüntetését: ha van egy korábban fel nem tüntetett épület a telken, annak feltüntetését  külön kérelemmel lehet kérni, de csak akkor jegyzik be, ha megvannak az építésügyi engedélyei (építési engedély, használatbavételi engedély stb.). A földhivatal csak akkor fogja az épületet is feltüntetni, ha ezek az okiratok rendelkezésre állnak.

A művelés alól kivonás nem mentesít  az egyéb hatósági kötelezettségek alól: a ház papírjait ugyanúgy rendbe kell tenni.

–  Önmagában attól, hogy egy zártkert kivett terület lett, még nem biztos, hogy lakóházat lehet rá építeni. A telek beépíthetősége  továbbra is az érvényes helyi építési szabályoktól (HÉSZ) függ. A lakófunkcióhoz általában elvárás bizonyos közművek megléte. Hiába lesz kivett egy zártkert, ha nincs bevezetve a víz vagy villany, nincs szennyvíz-elvezetés, akkor az építési hatóságok továbbra is korlátozhatják az engedélyek kiadását. Meg kell nézni, hogy az adott ingatlan melyik övezeti besorolásba tartozik, és az milyen beépítést enged.